Banken mit sehr guten Konditionen...

Eine vermietete Eigentumswohnung in einer Denkmalimmobilie kann eine sehr hohe Rendite erwirtschaften. Im folgenden Beispiel, welches die Finanzierungsstruktur und Effekte illustrieren soll, ergibt eine Barwertanalyse des in der Investitions- und Vermietungsphase eingesetzten Barkapitals nach der Methode des internen Zinsfußes eine Rendite von 12,2 Prozent nach Steuern.

Selbstverständlich werden bei allen unseren Finanzierungsvorschlägen die individuellen Gegebenheiten aufs Genaueste analysiert und berechnet. Aufgrund unserer guten Beziehungen zu Banken finden wir für Sie den idealen Finanzierungspartner, um die Denkmalimmobilie weitgehend per Kredit zu finanzieren. In manchen Fällen, etwa bei energetischen Maßnahmen, können wir sogar staatlich bezuschusste Kredite der Förderbank KFW in Anspruch nehmen. Wir beraten Sie vollumfänglich bei allen Finanzierungsfragen.

Realistisches Zahlenbeispiel:

A, der mit B verheiratet ist, hat ein jährliches zu versteuerndes Einkommen von 120.000 Euro. Er erwirbt im Zentrum-Ost von Leipzig eine Drei-Zimmer-Wohnung mit gut 121 Quadratmetern mit Garage. Die Kaufpreisratenzahlungen beginnt er am 1.6.2012, am 30.3.2013 ist die Sanierung abgeschlossen, sodass die Wohnung ab dem 1.4.2013 für 7,50 Euro/Quadratmeter, also für 950 Euro monatlich, vermietet wird. Ab 2018 steigt die Miete auf 968 Euro.

Der Gesamtkaufpreis in Höhe von 321.445 Euro ist aus Abschreibungsgründen aufzuteilen zwischen

- Gebäude: 27.212 Euro
- Grundstück: 27.212 Euro und
- Sanierungskosten: 267.022 Euro

Des Weiteren ist für die Garage 12.500 Euro zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent beträgt 11.688 Euro. Zusätzlich fallen ca. 1,5 Prozent an Notar- und Gerichtskosten, also etwa 5.009 Euro an. An Maklergebühr für die Vermietung ist 1.900 Euro einzuplanen. Außerdem fallen 6.068 Euro Bauzeitzinsen an.

Bei Gesamtkosten von 358.610 Euro und einem eingesetzten Eigenkapital von 44.160 Euro nimmt A ein Bruttodarlehen in Höhe von 331.000 Euro mit 2,85 Prozent Zinsen (effektiv: 3,67 Prozent), bei einer 95-prozentigen Auszahlung und einer Tilgung von 3 Prozent auf. Der Darlehensbedarf verteilt sich auf den Finanzierungsbedarf in Höhe von 314.450 Euro und einem Disagio von 16.500 Euro.

Die Sanierungskosten können inklusive der hierfür anfallenden Grunderwerbsteuer und Nebenkosten über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden. Im Beispiel wären dies für die ersten acht Jahre (9 Prozent) 25.089 Euro jährlich, für die folgenden vier Jahre 19.514 Euro (7 Prozent).

Die Altbausubstanz kann jährlich in Höhe von 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden, also mit 1.009 Euro.

Die Steuer...

Eine Rechnung unter Einbeziehung der Steuerentlastung durch die Abschreibungen ergibt für das Jahr 2012 mit sieben Monaten Finanzierung einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 22.232 Euro, wodurch eine voraussichtliche Steuererstattung von 10.610 Euro resultiert. Diese wird in ein Reservekonto eingezahlt, ebenso auch etwaige Überschüsse aus dem Immobilienerwerb.

Die Steuerrechnung für 2013, in dem erstmals für neun Monate Mietzahlungen fließen, ergibt unter Berücksichtigung von Verwalterkosten und Maklergebühr einen Verlust aus Vermietung in Höhe von 29.829 Euro, was zu einer Steuererstattung über 14.029 Euro führt. Unter Berücksichtigung aller Kosten (auch einer laufenden Instandhaltungsrücklage) und Zinsen können 7.440 Euro ins Reservekonto eingezahlt werden.

Am Ende des Jahres 2024 wird der Depotwert des Reservekontos in Höhe von 45.112 Euro zur Tilgung verwendet. Folglich verbleibt nach nur zwölf Jahren für den Immobilienerwerb eine Restschuld von nur 147.491 Euro, was eine Nettomietrendite von 8,31 Prozent ergibt. Um 55,4 Prozent ist dann die weitgehend fremdfinanzierte Immobilie bereits entschuldet.

Bei einer Vermögenszuwachsbetrachtung können wir bezüglich des Immobilienwerts abzüglich der Darlehensrestschulden und des Eigenkapitaleinsatzes zum Investitionsbeginn einen Überschuss von 142.294 Euro feststellen. Die Verzinsung des in der Investitions- und Vermietungsphase eingesetzten Barkapitals beträgt nach Steuern im Mittel 12,2 Prozent.

Gesamtergebnis:

Der Investor hat nach zwölf Jahren mehr als die Hälfte getilgt – finanziert durch die Steuerersparnis und Mieteinnahmen.

Gerne berechnen wir für Sie einen individuellen Finanzierungsvorschlag, der Ihre persönlichen Daten für das Objekt Ihres Interesses berücksichtigt.